SUBASTA DE VIVIENDA HABITUAL Y NO HABITUAL

 

SUBASTA: DE VIVIENDA HABITUAL Y NO HABITUAL

Muchos son los clientes y lectores que nos consultáis sobre el precio y situación que os podéis encontrar después de una subasta de vuestra vivienda habitual o local comercial etc. Respondiendo a vuestras inquietudes y de un modo breve y simple os detallamos el procedimiento CON EJEMPLOS PRÁCTICOS.

Para ver dónde y cómo se regula la subasta hay que acudir a lo dispuesto en el artículo 655 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Las subastas pueden ser con postor o sin postor (desiertas).Y de viviendas habituales o no habituales como locales, garajes etc.

En concreto en el artículo 671 LEC , referido a las subastas sin postor, se establece una distinción importante a la hora de saber por cuanto se  puede adjudicar el inmueble el acreedor o parte ejecutante:

– si se trata de la VIVIENDA NO HABITUAL del deudor.

– o bien, si se trata de la VIVIENDA HABITUAL.

El actual artículo 671 de la LEC  establece: ” Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.”

Por tanto para vivienda no habitual en subasta sin postor el precio de adjudicación solicitado por  el ejecutante sería el 50% y para vivienda habitual depende de varios aspectos, por tanto nos centraremos en la subasta de vivienda habitual en los párrafos siguientes.

Hasta el día señalado para la celebración de la subasta, el deudor podrá paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria siempre y cuando consigne el importe que por principal e intereses estuviese vencido en el momento de presentación de la demanda incrementado por los vencimientos de capital e intereses que se hubieren producido hasta el momento, a lo que hay que añadir las costas del procedimiento. Una vez paralizado el procedimiento por primera vez, para volver a hacerlo habrán de mediar un mínimo de tres años.

En toda escritura de hipoteca debe especificarse la valoración del bien a efectos de subasta. Este valor no podrá ser inferior al 75 por ciento del importe de la tasación del bien que se efectuó para la concesión del préstamo hipotecario. Generalmente suelen coincidir en la escritura ambos valores.

Al celebrarse la subasta pueden darse los siguientes supuestos:

1º QUE CONCURRAN POSTORES:

-           el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad igual o superior al 70 por ciento, o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

-           Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente,

* el ejecutante podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

* Cuando el ejecutante no haga uso de la facultad mencionada en el párrafo anterior,

+ se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

+ Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos,

-          el Secretario Judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.

-          Cuando el Secretario Judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el apartado siguiente. (subasta sin postor)

2º. QUE NO CONCURRAN POSTORES:

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien.

Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento.

 

A partir de aquí puede derivarse la siguiente CONCLUSION:

  • Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por el ejecutante, en cuyo caso a éste se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el deudor o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si, una vez atendidos, sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor.
  • Que el importe obtenido de la adjudicación no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, el ejecutante sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía, sino con todos sus bienes, presentes y futuros).

No obstante, la Ley 1/2013, para el caso de la vivienda habitual, establece supuestos de liberación de deuda, pues el deudor quedará parcialmente liberado de las sumas pendientes de pago si en los cinco años posteriores al remate o adjudicación satisface al acreedor el 65 por ciento de las mismas, incrementadas exclusivamente con el interés legal del dinero, o el 80 por ciento en el plazo de 10 años.

A continuación se exponen algunos ejemplos que explican someramente el funcionamiento de una subasta judicial.

Ejemplo 1.

  • Valor de tasación del bien (vivienda habitual): 250.000 euros.
  • Valor de subasta: 250.000 euros (se cumple la condición de que el valor de subasta es mayor o igual al 75% del valor de tasación).
  • Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 85.000 euros.
  • En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 10.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 1.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.
  • Se celebra subasta en la que acude un postor que ofrece por la finca 176.000 euros. El remate es aprobado por el Juez ya que es superior al 70% del valor de tasación en escritura. De estos 176.000 euros, 85.000 euros se dedicarían a saldar la deuda de la entidad ejecutante, quedando un sobrante de 91.000 euros que se repartirían de la siguiente forma: 10.000 euros para atender el embargo posterior de la otra entidad financiera, 1.000 euros para el embargo del Ayuntamiento y finalmente se entregarían al deudor 80.000 euros.

Ejemplo 2

  • Valor de tasación del bien (vivienda habitual): 250.000 euros.
  • Valor de subasta: 250.000 euros (se cumple la condición de que el valor de subasta es mayor o igual al 75% del valor de tasación).
  • Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 170.000 euros.
  • En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 10.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 1.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.
  • Se celebra subasta a la que no acude ningún postor, por lo que la entidad financiera indica al Juzgado su intención de adjudicarse la finca por el valor de la deuda, es decir, 170.000 euros que, aun siendo inferior al 70% del valor de subasta, es superior al 60%, es decir, 150.000 euros. La deuda quedaría completamente cubierta. Por otro lado, la entidad se adjudica el bien libre de cargas posteriores a la ejecutada, es decir, que los dos embargos posteriores desaparecerían de la nota simple si bien el titular de las deudas seguiría respondiendo de las mismas con garantía personal.

Ejemplo 3.

  • Valor de tasación del bien (vivienda habitual): 250.000 euros.
  • Valor de subasta: 250.000 euros (se cumple la condición de que el valor de subasta es mayor o igual al 75% del valor de tasación).
  • Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 180.000 euros.
  • En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 10.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 1.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.

Se celebra subasta a la que no acude ningún postor, por lo que la entidad financiera indica al Juzgado su intención de adjudicarse la finca por el 70% del valor de subasta, es decir, 175.000 euros. De la deuda inicial de 180.000 quedarían por cubrir 5.000 euros de los que seguiría respondiendo el deudor con su garantía personal. Por otro lado, la entidad se adjudica el bien libre de cargas posteriores a la ejecutada, es decir, que los dos embargos posteriores desaparecerían de la nota simple, si bien el titular de las deudas seguiría respondiendo de las mismas con garantía personal.

Queridos lectores, esperamos haber aclarado un poco más vuestras dudas.